Một góc huyện Nhơn Trạch - Ảnh từ Internet
Mới đây, báo chí lại đưa tin lãnh đạo UBND tỉnh Đồng Nai đã làm việc với các sở, ngành và huyện Nhơn Trạch về dự án khu trung tâm thành phố mới Nhơn Trạch, yêu cầu Sở KH-ĐT phối hợp với các cơ quan liên quan rà soát lại những gì còn cần bổ sung cho dự án để hoàn thiện hồ sơ, đồng thời yêu cầu phía công ty đã nộp hồ sơ xin quyết định chủ trương đầu tư cần hoàn thiện để sớm trình Thủ tướng phê duyệt và thực hiện.
Theo đó, dự án khu trung tâm thành phố mới Nhơn Trạch có tổng diện tích hơn 600ha. Hồ sơ dự án hiện đã trình lấy ý kiến các bộ, ngành thẩm định. Các bộ, ngành yêu cầu phải thẩm định năng lực tài chính của chủ đầu tư đề xuất, phải có khung chính sách bồi thường hỗ trợ tái định cư, những khu đất trong dự án có giá trị thương mại cao thì đấu thầu, việc thu hồi đất chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư...
Nguồn vốn thực hiện phát triển đô thị Nhơn Trạch từ nay đến năm 2030 ước tính vào khoảng 7,5 ngàn tỉ đồng đến 7,7 ngàn tỉ đồng với hơn một nửa là vốn từ ngân sách nhà nước, còn lại là vốn vay, vốn viện trợ và vốn doanh nghiệp.
Kế hoạch dự kiến sẽ có 8 xã khu vực nội thị sẽ lên phường và 4 xã thuộc vùng ngoại thị, chọn xã Hiệp Phước để phát triển thành thị trấn vì đây là khu vực có đông dân cư và buôn bán phát triển nhất huyện này. Đồng thời Nhơn Trạch lên kế hoạch đạt tiêu chí đô thị loại III vào năm 2020, đến năm 2026 lập đề án công nhận đạt tiêu chuẩn loại II.
Tuy nhiên đến thời điểm này, huyện Nhơn Trạch mới đạt được gần 68/88 điểm theo tiêu chí của đô thị loại II. Với khoảng thời gian hơn 2 năm nữa, Nhơn Trạch khó có thể thu hút được lượng dân số tăng gấp 3 lần và có gần 3.000 tỉ đồng để đầu tư xây dựng hạ tầng.
Cũng như ông Nguyễn Minh Hoàng - Phó giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai từng nhận định: “Nhơn Trạch khó có thể lên đô thị loại II vào năm 2020 vì trong thời gian ngắn, tỉnh không thể cân đối đủ vốn, thu hút lượng dân tăng gấp 3 lần hiện nay và thành lập 1 thị trấn. Do đó, tiêu chí đô thị loại II buộc phải kéo dài thời gian thêm 6-7 năm nữa”.
Nhơn Trạch từng được kỳ vọng là đô thị vệ tinh phía Đông TP.HCM, là trung tâm trung chuyển của cụm kinh tế trọng điểm phía Nam. Với lợi thế nằm giữa khu tam giác TP.HCM - Biên Hòa - Bà Rịa Vũng Tàu, Nhơn Trạch được kỳ vọng trở thành đô thị sầm uất, hiện đại.
Năm 1996, thành phố mới Nhơn Trạch được phê duyệt quy hoạch lên đô thị loại II, dân số dự kiến năm 2005 là 100.000 (diện tích 2.000 ha) và đến năm 2020 khoảng 500.000 dân (khoảng 8.000 ha) với các khu chức năng như công nghiệp, dân dụng, đô thị...
Thông tin Nhơn Trạch lên phố đã kéo theo cơn sốt đất với không ít nhà đầu tư từ TP.HCM vùng lân cận thậm chí là Hà Nội ùn ùn kéo về trình làng gần 200 dự án lớn nhỏ. Nay đã qua gần 2 thập niên, thành phố mới Nhơn Trạch vẫn âm u, hoang lạnh. Với hàng trăm căn biệt thự, nhà liên kế tiền tỉ xây xong bỏ không, cỏ mọc um tùm, chỉ lác đác vài căn có người ở, Nhơn Trạch được nhiều người ví như một thành phố ma. Hiện tại diện tích các công trình đã xây dựng lấp đầy dự án chỉ như một vệt chấm li ti trên bản đồ quy hoạch.
Huyện này còn có đến 9 khu công nghiệp thu hút nhiều nhà đầu tư nhưng các dịch vụ đi kèm lại rất ít. Khu vực trung tâm huyện tuy đã hình thành nhiều khu dân cư và đã cơ bản hoàn thành hạ tầng nhưng không thu hút được người dân đến sinh sống vì xa trường, chợ, bệnh viện... Bên cạnh đó, giá đất cao ngất ngưởng khiến người có thu nhập trung bình khó có điều kiện mua và sinh sống.
Khu trung tâm huyện có nhiều dự án khu dân cư hoàn thành hạ tầng xong rồi bỏ đó gần 10 năm không người ở. Vì người có nhu cầu ở thực thì không đủ khả năng mua. Trong khi nếu muốn khu dân cư đông người ở thì giá bán thấp và xung quanh đầy đủ các dịch vụ, hạ tầng đi kèm.
Kiến trúc sư Khương Văn Mười - Phó chủ tịch Hội Kiến trúc sư Việt Nam nhận định muốn thu hút đầu tư nhanh thì tỉnh phải làm đường giao thông trước, xác định rõ các hạng mục, vốn đối ứng. Trong phát triển đô thị mới, Nhơn Trạch không nên “chạy nước rút” cho đạt các chỉ tiêu, mà nên đi vào thực chất để trở thành một thành phố thông minh.
Trong kế hoạch sắp tới, tỉnh Đồng Nai đã yêu cầu huyện Nhơn Trạch đánh giá lại từng tiêu chí xem thiếu những gì để ưu tiên đầu tư những công trình cần thiết trước tránh lãng phí. Mục tiêu đầu tiên của tỉnh là nâng cao đời sống cho người dân Nhơn Trạch chứ không phải chạy theo thành tích bằng mọi cách để đạt đô thị loại II.
Một số doanh nghiệp cho rằng xét trên tổng thể, Nhơn Trạch chỉ mắc kẹt khi chưa thể kết nối một cách hoàn chỉnh với TP HCM. Khu đô thị này luôn được đánh giá tốt với hạ tầng nội khu quy hoạch bài bản mà hiếm đô thị nào so được.
Tương tự, chuyên gia đầu tư cá nhân Phan Công Chánh nhận định Nhơn Trạch vẫn chưa được "đánh thức" đúng lúc và nếu có cây cầu thì nơi đây sẽ "cất cánh", có thể là điều kiện tốt để đánh giá công bằng hơn.
Trước đó, Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai đã báo cáo UBND tỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết 5 phân khu của huyện Nhơn Trạch tại 11 xã với tổng diện tích gần 9.900 ha.
Dựa theo điều chỉnh quy hoạch chung đô thị mới Nhơn Trạch đến năm 2035 và tầm nhìn đến năm 2050, Sở Xây dựng đã lập đồ án quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/5000 phân khu 3.1, 3.2 có địa giới hành chính xã Long Tân, Phú Thạnh với diện tích gần 1.900 ha.
Đến năm 2035, phân khu nói trên dự kiến được lấp đầy với 50.000 người sinh sống. Phân khu này sẽ phát triển thành khu đô thị mới chất lượng cao theo mô hình sinh thái, đồng bộ về kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Trong đó, sẽ xây dựng các khu dân cư, công trình công cộng dịch vụ, giao thông đường bộ, đường sắt.
Còn phân khu 2.1, 2.2, 2.3 thuộc địa giới hành chính xã Phước An, Long Thọ, Hiệp Phước, Phú Hữu, Phú Thanh, Vĩnh Thanh, Phú Đông, Đại Phước, Phước Khánh có diện tích rộng gần 8.000 ha, dự kiến đến năm 2035 sẽ có khoảng 92.000 người dân sinh sống. Khu vực này được lập quy hoạch thành khu trung tâm hành chính, dịch vụ đô thị mới.
Theo yêu cầu của các bộ, ngành thì phải thẩm định về năng lực tài chính của chủ đầu tư đề xuất, dự án phải có khung chính sách bồi thường hỗ trợ tái định cư, những khu đất trong dự án có giá trị thương mại cao tiến hành đấu thầu, việc thu hồi đất chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư...
UBND tỉnh Đồng Nai đã yêu cầu Sở Xây dựng phối hợp với các sở ngành liên quan và huyện Nhơn Trạch rà soát lại quy hoạch để điều chỉnh cho phù hợp, đặc biệt cần có tầm nhìn xa, đưa những khu vực phát triển trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí vào cho phù hợp để sau này thu hút đầu tư các dự án phục vụ cho Cảng hàng không quốc tế Long Thành; các đường giao thông hiện hữu phải dành đất 2 bên để sau này phát triển có thể mở rộng; nhà cao tầng không nên quy hoạch gần đường cao tốc để tránh tiếng ồn...
Trong quy hoạch chi tiết của huyện Nhơn Trạch cũng cần có cái nhìn tổng quan với khu vực lân cận là huyện Long Thành nhằm điều chỉnh cho phù hợp để khi kết nối tạo thành một thể hoàn chỉnh, bổ trợ cho nhau cùng phát triển, hình thành thành phố cảng với không gian mở.
Trong đó, quy hoạch xây dựng chi tiết Nhơn Trạch nên dành những diện tích đất lớn để trong tương lai có thể thu hút phát triển khu vui chơi theo mô hình Disneyland và các khu thương mại lớn.
