ĐẤT NỀN DỰ ÁN LÀ GÌ ? THỦ TỤC MUA BÁN

Đất nền dự án luôn là phân khúc được nhiều nhà đầu tư quan tâm nhờ khả năng sinh lời cao. Song phân khúc này luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Dưới đây là một số thông tin về Đất nền dự án người mua cần biết để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình.

Đất nền dự án là gì?

Đất nền dự án được hiểu đơn giản là những lô đất nằm trong một dự án đang được chủ đầu tư quy hoạch. Những khu đất trong dự án này chưa được tiến hành, chưa được xây dựng hoàn thiện vẫn còn ở những giai đoạn ban đầu thực hiện.

Loại đất này ở khu vực đã được Nhà nước phê duyệt và quy hoạch rõ ràng, xung quanh có nhiều tiện ích, hệ thống giao thông tiện lợi. Mục đích của loại đất này thường là khu dân cư, sinh thái,... Chủ đầu tư có trách nhiệm trong việc đền bù đất của dự án, cấp phép đầy đủ các giấy tờ liên quan đến mảnh đất.

Điều kiện để được bán đất nền dự án

Theo quy định tại Khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, điều kiện được mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức đất phân lô, bán nền trong dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê gồm:

- Phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng:

+ Các công trình kết cấu hạ tầng gồm công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

+ Các công trình kết cấu hạ tầng phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực

+ Các công trình này đồng thời cũng phải đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu là cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

- Chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai: gồm tiền sử dụng đất (đối với đất được Nhà nước giao)/hoặc tiền thuê đất (đối với đất được Nhà nước cho thuê); thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

- Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền:

Điều kiện về khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền là:

+ Khu vực không thuộc địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương;

+ Khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị;

+ Các thửa đất được phân lô không thuộc mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị;

- Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, pháp luật về xây dựng, phát triển đô thị, pháp luật về kinh doanh bất động sản và nhà ở:

+ Bao gồm trình tự, thủ tục, hồ sơ, điều kiện, vị trí, tiêu chuẩn kỹ thuật, thời điểm chuyển nhượng… để chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án dưới hình thức phân lô, bán nền.

Lưu ý: UBND cấp tỉnh là cơ quan có trách nhiệm thông báo những khu vực, vị trí đất đang thực hiện dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.

- Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.

Thủ tục mua bán đất nền dự án

Điều này đã được quy định chi tiết tại Điều 72 Nghị định 43/2014:

Chủ đầu tư dự án nhà ở có trách nhiệm nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký.

Hồ sơ chuyển nhượng đất nền:

- Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.

- Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng.

Lưu ý gì khi mua đất nền dự án?

- Lựa chọn chủ đầu tư uy tín: Nên chọn những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, hồ sơ tốt, thành tích tốt. Có thể tham khảo các dự án đã được thực hiện trước đó và cả cách chủ đầu tư giải quyết những tranh chấp có xảy ra trong quá khứ,..

- Giao dịch với giấy tờ rõ ràng: có thể yêu cầu bên bán các giấy tờ pháp lý liên quan đến lô đất như về vị trí, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, thiết kế xây dựng tương lai,…

Người mua cần kiểm tra kỹ xem chủ đầu tư có được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền của chủ đầu tư thông qua các giấy tờ pháp lý như:

+ Văn bản chấp thuận/cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền của Sở Xây dựng nơi có dự án;

+ Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất/quyết định cho thuê đất;

+ Giấy tờ xác minh hoàn thành nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư để được sử dụng đất hợp pháp;

+ Giấy phép xây dựng (nếu có);

- Xem xét kỹ hợp đồng: trong hợp đồng mua bán cần phải ghi rõ ràng, đầy đủ các thông tin về phương thức, thời hạn thanh toán; thời hạn giao đất; các điều khoản phạt như mức đền bù thiệt hại nếu chủ đầu tư vi phạm tiến độ, quy hoạch thay đổi, người mua trễ hạn nộp phí thì giải quyết thế nào,… Hợp đồng mua bán phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

- Cân nhắc khả năng tài chính: nên dùng số tiền có sẵn của bản thân để mua, nếu vay ngân hàng thì không vượt quá 50% giá trị lô đất. Nếu mua bằng các góp vốn với bạn bè, người thân cần có bản cam kết thỏa thuận rõ ràng về trách nhiệm, nghĩa vụ các bên tránh tranh chấp về sau.

Thủ tục cấp sổ đỏ cho đất nền dự án

Theo quy định của Luật Đất đai 2013 khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì chủ đầu tư đã được cấp Giấy chứng nhận cho toàn bộ diện tích dự án.

Khi đủ điều kiện phân lô, bán nền và ký hợp đồng chuyển nhượng thì chủ đầu tư có nghĩa vụ tách thửa để đăng ký biến động (sang tên) cho người nhận chuyển nhượng.

Thủ tục để cấp sổ đỏ cho người mua đất nền dự án thực hiện theo quy định tại khoản 22 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP như sau:

Bước 1: Ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền.

Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng này được ký có công chứng/chứng thực theo yêu cầu của các bên.

Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ xin cấp sổ đỏ lần đầu cho đất nền dự án

Chủ đầu tư có trách nhiệm nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ lần đầu cho người mua, hoặc bàn giao hồ sơ cho bên mua tự tiến hành đăng ký cấp sổ đỏ cho thửa đất phân lô đã mua.

Hồ sơ bao gồm:

- Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, mẫu 04a/ĐK;

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Biên bản bàn giao đất;

- Giấy tờ chứng minh được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính (nếu có);

- Giấy tờ nhân thân, giấy tờ chứng minh nơi ở hợp pháp, giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân của bên mua;

- Văn bản ủy quyền (nếu có);

Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai

Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai nhận hồ sơ

- Kiểm tra hồ sơ, xác nhận có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận hay không;

- Gửi số liệu địa chính tới cơ quan thuế có thẩm quyền để tính toán tiền thuế, phí;

- Cập nhật thông tin vào cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính;

- Chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền ký cấp sổ đỏ;

- Yêu cầu chủ đầu tư nộp sổ đỏ (bản chính) để chỉnh lý thông tin trong hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;

Bước 4: Nhận kết quả

Người mua nhận sổ đỏ mang tên của mình tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan có thẩm quyền.